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Como afirma el dicho, “Quien no planifica planifica su fracaso”. Este refrán es especialmente cierto en el sector de la construcción, donde cada unidad de acero, madera y mano de obra debe ser contabilizada para no desperdiciar tiempo y recursos y para evitar sobrecostos. En una actividad donde las necesidades del promotor son muy precisas; los materiales, caros; y las exigencias de sostenibilidad, estrictas, los arquitectos, ingenieros y contratistas generales no pueden permitirse imprevistos. Hay demasiado en juego.

Por suerte, el sector de la arquitectura, ingeniería, construcción y operaciones (AECO, por sus siglas en inglés) está experimentando un cambio. No es casualidad que las empresas de arquitectura y construcción estén concentrando sus esfuerzos e invirtiendo en el proceso que tiene lugar antes de firmar el acta de inicio de obra. En la actualidad, el éxito o el fracaso de un proyecto suele cimentarse en su fase más temprana: la preconstrucción.

Este cambio de mentalidad está poniendo ciertos avances de la preconstrucción en el punto de mira. Pero ¿qué nos depara el futuro? ¿Podría una planificación más colaborativa, eficiente y concienzuda ayudarnos a superar los enormes desafíos a los que se enfrenta el entorno construido?

La preconstrucción es una fase crítica entre el diseño y la construcción, donde la idea empieza a convertirse en realidad. Tras dar por zanjado el proyecto, pero antes de iniciar la obra, los equipos se encargan de transformar las propuestas arquitectónicas en planos de construcción adecuados a los procesos que vayan a implantarse efectivamente en la obra. Esta fase es crucial para llevar el proyecto a buen puerto, ya que repercute en todo, desde la exactitud del presupuesto a la previsión de plazos.

Los arquitectos definen la propuesta de diseño, que acompañan con detalles constructivos que ilustran cómo debería ser y funcionar el edificio. A partir de ahí, los constructores adaptan esos planos a los sistemas y flujos de trabajo que implantarán en la obra para su ejecución. Pero la preconstrucción no se limita a estimar costos, contactar con proveedores de materiales y conformar un equipo de trabajo, sino que también aclara conceptos, reduce los riesgos y garantiza que el proyecto pueda construirse con eficiencia y óptimos resultados.

“La preconstrucción es la fase en la que se planifica la construcción del proyecto, lo que incluye diseño, presupuesto y organización. Pero, para serte sincera, lo más importante de esta fase es que consolidas un equipo comprometido, bien cohesionado y en el que se establece una relación de confianza mutua a la hora de ejecutar el proyecto entre tu promotor, tu arquitecto, tu contrata principal y tus subcontratas ―afirma Sue Bhattacharjee, directora de Preconstrucción en la zona norte de California de la constructora Gilbane Building Company―. En ocasiones, los intervinientes en la fase de preconstrucción no se mantienen en la construcción, pero la estructura básica del proyecto, el ambiente del equipo y la actitud entre promotor, arquitecto y contrata sientan las bases de una buena ―o mala― relación a largo plazo”.

Aunque podría decirse que la preconstrucción tiene lugar entre bambalinas, sus consecuencias no podrían ser más patentes. La preconstrucción va mucho más allá de la planificación, es crucial para el buen avance del proyecto y es donde se ganan o pierden los márgenes de beneficio. Es la base del éxito, ya que gracias a ella el contratista general reduce los riesgos, estructura el proceso de licitación, contacta con socios comerciales y establece un cronograma con el que controlar los tiempos de ejecución. Un proceso de preconstrucción bien planteado aporta indudables beneficios tanto para los clientes como para la constructora:

• Reduce los riesgos, ya que identifica anticipadamente los problemas y la falta de definición.

• Proporciona claridad sobre el alcance del proyecto, la estrategia de ejecución y los resultados esperados.

• Define cronogramas realistas, lo que garantiza una mejor planificación temporal.

• Detecta oportunidades de ahorro de costos que aporten valor sin afectar la calidad.

Al evaluar de antemano los posibles escenarios, la preconstrucción fomenta la confianza entre los clientes y la constructora. Cuando todo está claro desde el principio, se reducen las sorpresas, se agiliza la ejecución y, en definitiva, se satisfacen las expectativas de todos los intervinientes.

Una fase de preconstrucción bien estructurada es fundamental para el éxito del proyecto, ya que se ocupa de detalles críticos antes de iniciar la construcción. Esta fase empieza con una reunión inicial, la “reunión de preconstrucción”, en la que se acuerdan los objetivos de proyecto. Después se lleva a cabo una meticulosa planificación que pule el diseño, estima los costos y explora soluciones técnicas alternativas para optimizar el presupuesto. Gestionar el alcance del proyecto, detectar riesgos potenciales y anticipar un plan de contingencias para el cliente y la constructora ayuda a que no haya sorpresas en fases posteriores del proyecto.

Los estudios geotécnicos y las consideraciones medioambientales también son claves durante la preconstrucción. Los equipos evalúan las condiciones del suelo y las instalaciones existentes. Además, determinan la maquinaria precisa al tiempo que analizan las opciones de construcción más sostenibles y los costos del ciclo de vida. Al reflexionar sobre estos elementos desde el principio, los equipos se aseguran de que la construcción discurra con fluidez y eficiencia, manteniendo los plazos y los costos bajo control.

“Durante mucho tiempo, la preconstrucción ha tenido lugar bajo otros nombres y a través de otras figuras. Podría ser un director de proyecto familiarizado con el desarrollo de negocio, un equipo de evaluación de costos supermeticuloso o un gestor de proyecto más agresivo que recibía una y otra vez el mismo encargo del mismo cliente ―dice Bhattacharjee―. En los últimos diez años, los encargados de la preconstrucción han logrado un papel más destacado. Suelen entenderse como una especie de evaluadores de costos o directores de proyecto que no solo saben de números, sino que también pueden explicar esos números y proponer con sensatez ciertas modificaciones al diseño”.

Bhattacharjee añade que, a medida que esta función ha ido ganando reconocimiento, se han producido algunas innovaciones: “Con el auge de los contratos de proyectos mediante equipos integrados y de los proyectos conjuntos de diseño y construcción en diferentes sectores de todo Estados Unidos, la manera en que comunicamos los presupuestos, las decisiones de proyecto, los plazos y las tendencias de variación de costos a nuestros clientes está experimentando cambios muy profundos. La innovación llega a todos lados, desde las sencillas tablas de Excel o los cronogramas más sofisticados a unas interfaces informáticas que ahora son más visuales”.

La preconstrucción es donde el proyecto cobra vida ―digital― antes de empezar la obra. Cuando las estimaciones de costos, el diseño y las revisiones discurren a la par, la rigidez de las fases consecutivas es sustituida por un enfoque más fluido y colaborativo. Es muy importante que las herramientas digitales y el diseño de flujos de trabajo sean idóneos, de modo que los equipos puedan adecuar la planificación en tiempo real y sin perder de vista los objetivos del proyecto.

Esta colaboración sin asperezas en un entorno digital mejora los resultados de los proyectos. Con un estudio de costos más preciso los imprevistos presupuestarios se reducen, los contratistas y los gremios pueden licitar y organizarse con más seguridad y los cambios son más fáciles de incorporar.

La preconstrucción está evolucionando a gran velocidad, pero los retos que han de afrontar los equipos son cada día más complejos. Uno de los mayores obstáculos radica en que la comunicación está muy fragmentada. Cuando las partes intervinientes, desde los promotores a las subcontratas, trabajan separadamente, la falta de comunicación puede obligar a rehacer el trabajo, a incorporar a última hora nuevas exigencias del promotor o a incurrir en sobrecostos incluso antes de empezar la obra. Sin una plataforma centralizada de colaboración, algunos detalles de vital importancia pueden perderse entre tanto ruido, dando lugar a problemas recurrentes durante todo el ciclo de vida del proyecto.

Otro problema importante deriva de que los presupuestos son cada vez más ajustados y los costos, impredecibles. La fluctuación de los costos de los materiales y de la inflación, unida a la escasez de mano de obra, conlleva un incremento de los gastos que los constructores deben capear en un mercado cada día más volátil. La exactitud en la elaboración de los presupuestos es crucial, pero aun así muchos equipos siguen usando métodos desfasados, con grandes márgenes de error. Sin unas previsiones bien fundadas en datos y en una actualización constante de los costos, las empresas se arriesgan a proponer bajas inasumibles en sus ofertas de licitación.

La creciente demanda de edificios sostenibles y de bajo consumo añade otra capa de complejidad. Los clientes quieren diseños energéticamente eficientes y medioambientalmente responsables, pero integrar estrategias ecológicas en la preconstrucción exige una planificación cuidadosa, prontitud en la toma de decisiones y claridad a la hora de entender los costos a largo plazo. Sin las herramientas y la profesionalidad adecuadas, alcanzar un equilibrio entre sostenibilidad y limitaciones presupuestarias puede suponer todo un reto.

Para hacer frente a estas exigencias y seguir siendo competitivas, las empresas han de adoptar soluciones digitales, conectar los flujos de trabajo y apostar por la colaboración desde el primer momento.

Bhattacharjee cree que las soluciones digitales pueden llegar a ser muy efectivas frente a los dos principales escollos que ella advierte actualmente en el proceso. El primero es la comunicación: “La comunicación es siempre nuestro caballo de batalla. Lo que yo digo no es exactamente lo que tú escuchas. Espero que con la llegada de nuevas interfaces a los programas de preconstrucción que hay en el mercado este problema se solucione, que tengamos herramientas más intuitivas para mostrar la información y que a los clientes les resulte más fácil comprenderla e interpretarla. Es importante que ayudemos a nuestros clientes a tomar la decisión oportuna dándoles la información que les interesa. Gracias a la transparencia que aportan estas interfaces, ambas partes verán todo con más claridad y preguntarán lo que necesiten para tomar decisiones bien fundamentadas”.

El segundo desafío que percibe es la necesidad de soluciones digitales para paliar la heterogeneidad de datos entre empresas de construcción: “Confío en que la IA sea capaz de hacer un cribado entre todos los datos de todas las empresas y ayude a clasificarlos con un criterio coherente para convertirlos en un estándar de datos que todo el sector de la construcción podamos crear y usar. Pero, por ahora, las empresas se las ven y se las desean para garantizar que en su base de datos las especificaciones dentro de un presupuesto están categorizadas correctamente. Espero que, como pasó cuando se crearon UniFormat y MasterFormat, se establezcan unos estándares más estrictos para poder comparar datos entre diferentes empresas. Si todos llamamos igual a las mismas cosas, el cliente no se perderá al trabajar con distintas constructoras y entenderá las especificaciones y el presupuesto.

Al igual que la preconstrucción prepara el terreno para que el proyecto sea un éxito, las herramientas basadas en la nube actúan de núcleo de operaciones para mantener a todos los intervinientes bien cohesionados. Gracias a la centralización de los datos de proyecto, los equipos pueden trabajar sin interrupciones desde el principio: se asegura la transparencia, se reducen los retrasos y se agiliza la ejecución.

Las ventajas son evidentes. Con herramientas basadas en la nube, los equipos pueden actualizar la información crítica y acceder a ella en el acto, lo que elimina problemas por multiplicidad de versiones. La colaboración en la nube también fomenta la eficiencia y la productividad, ya que consigue que compartir documentos, aprobarlos y comunicarlos sea inmediato. Los equipos, por tanto, pueden trabajar simultáneamente, en lugar de secuencialmente.

En la actualidad, las herramientas y plataformas basadas en la nube están incorporando progresivamente el sofisticado potencial de la IA. Por ejemplo, la detección de conflictos alimentada por la IA mejora los resultados del proyecto al anticiparse a los problemas, reducir la necesidad de reelaborar el trabajo y optimizar los recursos. Además de suponer un ahorro, esto redunda en la sostenibilidad, ya que minimiza los residuos. Dado que el sector avanza hacia procesos de preconstrucción más conectados y basados en datos, colaborar en la nube ya no es una ventaja competitiva: es una necesidad.

La interoperabilidad de los programas informáticos está transformando los proyectos de AECO, ya que consigue que el intercambio de datos entre plataformas sea más eficiente, lo que a su vez posibilita la continuidad y la colaboración a lo largo de la fase de preconstrucción. Al integrar herramientas clave como Autodesk Forma, Autodesk Construction Cloud, el Modelo de Datos AEC y la visualización BIM en Revit, se puede trabajar con datos de proyecto precisos en tiempo real, lo que resulta mucho más productivo.

Esta integración elimina la entrada redundante de datos, reduce los errores y mejora la operatividad de los flujos de trabajo. Un entorno unificado de datos facilita la toma de decisiones y permite a los intervinientes optimizar el diseño de proyecto, el presupuesto y el cronograma con garantías. La interoperabilidad favorece unas prácticas de diseño más sostenibles, puesto que integra herramientas de modelado energético y evaluación del ciclo de vida en la planificación, lo que ayuda a los equipos a decidir con criterios de responsabilidad ambiental desde el primer momento. A medida que los proyectos se complican, los conjuntos de programas informáticos interconectados son esenciales para conseguir eficiencia, exactitud y sostenibilidad en la construcción moderna.

Los entornos comunes de datos (CDE, por sus siglas en inglés) son cruciales para maximizar los beneficios de las soluciones digitales en la preconstrucción, ya que facilitan la colaboración, la eficiencia y la toma de decisiones a lo largo de todo el proyecto. En pocas palabras, los CDE actúan como un nodo digital de conexión y almacenamiento de datos, donde se recopila toda la información que forma parte del proyecto y de los flujos de trabajo de BIM. Al centralizar toda la información del proyecto, los CDE simplifican las actualizaciones entre arquitectos, ingenieros y contratas. Esto reduce los equívocos y la duplicidad de los datos, por lo que el proyecto avanza sin sobresaltos y los equipos acceden en todo momento a la información disponible para mejorar la gestión de los riesgos y optimizar la planificación.

La tecnología continúa evolucionando, y la IA y el aprendizaje automático están transformando la preconstrucción gracias a las mejoras en la elaboración de presupuestos, la evaluación de riesgos y la previsión temporal. Los análisis predictivos ayudan a los equipos a anticipar posibles problemas antes de que surjan, lo que reduce los gastos adicionales asociados a retrasos y sobrecostos. Por su parte, la integración del internet de las cosas está facilitando la recopilación de datos de proyecto, de modo que es posible monitorizar en tiempo real condiciones del solar, el gasto de materiales y el rendimiento de los equipos. Las decisiones se apoyan en los datos disponibles incluso antes de empezar la construcción.

En el futuro próximo, los datos serán todavía más decisivos en los proyectos de AECO. Los gemelos digitales y las plataformas de colaboración en la nube serán aún más importantes en la planificación de proyectos. La automatización y el diseño generativo agilizarán los flujos de trabajo y mejorarán tanto la eficiencia como la sostenibilidad. A medida que las empresas apuesten por la digitalización, el futuro de la preconstrucción se caracterizará por una mayor exactitud, operatividad e integración entre todas las fases de proyecto.

“Yo tengo muchas ganas de que pasen dos cosas ―afirma Bhattacharjee―. La primera es que se asuma la falta de homogeneidad de los datos y que se cree un consorcio de constructoras al que deban adherirse todas las empresas para poder operar, de modo que, construyan lo que construyan, todas estén vinculadas a la misma nave nodriza. Entonces podremos utilizar esa información de mil maneras gracias a las innovaciones tecnológicas”.

El segundo deseo de su lista es que los clientes se sientan cómodos usando interfaces visuales durante la preconstrucción: “Así ayudarán a mantener el rumbo y podrán tomar decisiones con más seguridad. Luego podrán transmitir esas decisiones a sus equipos internos con más seguridad, de modo que la contrata general cumplirá con su labor desde un discreto segundo plano”.

El futuro de la preconstrucción descansa en una colaboración digital sin fisuras, donde las plataformas basadas en la nube y la interoperabilidad de los programas informáticos echen abajo las barreras comunicativas que obstaculizan la eficiencia. Adoptar desde un principio herramientas digitales proporciona a los equipos estimaciones más precisas, mejor gestión de los riesgos y flujos de trabajo optimizados, lo que en última instancia conduce a unos mejores resultados del proyecto. Aunque todavía es preciso superar ciertas trabas, las empresas que den prioridad a la formación, a las estrategias de integración y a la importancia del liderazgo se posicionarán a la cabeza en un sector cada día más competitivo.

Bhattacharjee comparte las cinco ideas más importantes que todo el mundo debería tener en cuenta sobre la preconstrucción:

1. El éxito del equipo depende de ti. “Tu capacidad para empatizar, ser amable y escuchar determina tu relación con tu equipo. Si, en lugar de simplemente oírlos, escuchas de verdad a tu arquitecto, a tu cliente y a tus gremios, puedes influir de múltiples maneras en el diseño, los costos y la programación temporal. Esto es muy importante para el éxito de tu equipo”.

2. Ya no se trata de “nosotros” frente a “ellos”. “Fíjate que digo ‘tu’ equipo. Lo hago con toda la intención. Si el proyectista no consigue tomar una decisión, ayúdale planteándole las preguntas adecuadas de manera oportuna. Si un gremio tiene dificultades para avanzar, procura apoyarle con un seguimiento periódico”.

3. No te olvides del teléfono. “Descubre cómo prefiere comunicarse cada uno. A algunos les gusta conversar oralmente en Teams y otros prefieren un mensaje de texto. Si eres consciente de esto, obtendrás una respuesta diez veces más rápida que por correo electrónico”.

4. La honestidad y la transparencia desde el primer momento serán tus mejores aliadas para estrechar relaciones en un sector donde todo el mundo se muestra muy precavido ante posibles acciones legales. “Asegúrate de planificar con tiempo y reconoce cómo aplicas el ciclo PHVA (planificar, hacer, verificar, actuar) para saber siempre cómo seguir adelante a pesar de los obstáculos que vayas encontrando”.

5. “Por último, como profesional de la preconstrucción, los informes A3 y los modelos CBA (‘decisión por ventajas’, por sus siglas en inglés), que son herramientas de construcción ajustada, son una buena manera de perfeccionar tus habilidades cuando formas parte de los procesos de toma de decisiones”.

Mientras la IA, el internet de las cosas y la automatización siguen transformando la fase de preconstrucción, el sector debe abordar otro problema acuciante: la falta de mano de obra cualificada. Los futuros profesionales de la AECO requerirán programas de capacitación, mentorías y formación práctica con herramientas digitales para hacer frente a los próximos años de la construcción.

Invirtiendo paralelamente en tecnología y en la cualificación de los trabajadores, las empresas pueden consolidar una cartera de profesionales competentes perfectamente preparados para responder a las renovadas exigencias del sector. Ha llegado el momento de que sus responsables abran los brazos a la innovación, depuren sus procesos e inviertan en el futuro tanto de la preconstrucción como de los trabajadores encargados de hacerla realidad.