Lebenszykluskosten einfach erklärt: So berechnen Sie die Wirtschaftlichkeit von Gebäuden

Die Lebenszykluskosten sind alle über die gesamte Lebensdauer eines Produkts oder einer Dienstleistung anfallenden Kosten. Enthalten sind die Kosten aller Lebenszyklusabschnitte: Planung, Entwicklung, Beschaffung, Fertigung, Vertrieb, Nutzung, Instandhaltung, Betriebskosten und Entsorgungskosten.

Ursprünglich wurde der Begriff Life Cycle Costing bereits in den USA der 1960er Jahre geprägt – seither dienen die (Produkt-)Lebenszykluskosten als praktische Entscheidungshilfe für größere Investitionen. Speziell in der Baubranche ist die Berechnung der Lebenszykluskosten heute Standard und hilft Bauplanenden seither bei der Analyse, Bewertung und Planung neuer Gebäude. Zur Berechnung dient die Namensgebende Lebensyzklus-Kostenrechnung.

Die Lebenszykluskostenrechnung (engl.: Life Cycle Cost Calculation) oder auch Investitionskostenrechnung dient zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit eines Produkts oder einer Dienstleistung. Sie dient als Grundlage für Investitionsentscheidungen.

Möchten Sie selbst die Berechnung der Lebenszykluskosten von z. B. einem Gebäude durchführen, bietet Ihnen das Umweltbundesamt eine Auswahl verschiedener Tools und vorgefertigte Excel-Tabellen mit den nötigen Formeln für die Berechnung.

Im Unterschied zur klassischen Kostenrechnung werden dabei nicht die Kosten aller Produkte über eine bestimmte Periode, sondern die Kosten eines einzelnen Produkts über alle Perioden hinweg berechnet – meist mit der Kapitalwertmethode.

Der Kapitalwert eines Produkts ergibt sich aus der Summe der diskontierten Ein- bzw. Auszahlungsüberschüsse der einzelnen Jahre des Produktlebensyklus. Ist der errechnete Kapitalwert positiv, wird die gewünschte Verzinsung über den gesamten Lebenszyklus erreicht; d. h. die Investition ist wirtschaftlich sinnvoll. Wie hoch der Zinssatz angesetzt wird, muss unabhängig von der Investitionsrechnung bzw. Wirtschaftlichkeitsrechnung festgelegt werden. Meist wird hier mit Wunschzinssätzen oder Vergleichszinssätzen gearbeitet. Das Investitionsrisiko ist im gewählten Zinssatz normalerweise bereits mit eingerechnet.

Die Lebenszykluskostenrechnung findet besonders häufig im Bau- und Immobilienbereich Anwendung. Sie dient der Entscheidung, ob ein Gebäude die hohe Investition wert ist oder nicht. Dafür lohnt sich ein kurzer Blick auf die Phasen, die ein Gebäude in seinem Dasein durchläuft.

Der Lebenszyklus von Gebäuden:

• Planung (Projektentwicklung und -planung)

• Realisierung (Rohstoffgewinnung, Herstellung, Transport, Errichtung, Inbetriebnahme)

• Nutzung (Modernisierung, Sanierung, Teilrückbau, Betrieb, Bewirtschaftung, Verwaltung)

• Rückbau/Abriss (mit Entsorgung)

Bauplanende wie Architekten nutzen für die Berechnung der Lebenszykluskosten eines Gebäudes eine dafür geeignete BIM-Software (Software für Gebäudedatenmodellierung), was den Prozess digitalisiert und das Kostenmanagement praktischerweise gleich mit einschließt.

Allein die Nutzungskosten machen bereits über 80 % der Lebenszykluskoten eines Gebäudes aus. Steht das Gebäude erst einmal, sind die Kosten in weiten Teilen bereits in Stein gehämmert und können nur noch geringfügig verändert werden. Den größten Einfluss kann in der Planungsphase auf die Lebenszykluskosten genommen werden.

Aus diesem Grund versuchen Vertriebler im Baugewerbe möglichst früh von neuen Projekten zu erfahren – denn dort ist das Potenzial am größten, dass das eigene Produkt in die Kostenplanung mit integriert wird. Daneben können die Lebenszykluskosten auch für die Argumentation höherer Anfangskosten dienen. Insbesondere, wenn mit nachhaltigen Baustoffen und Technologien langfristig gespart wird und die Lebenszykluskosten trotz einer höheren Anfangsinvestition sinken.

Es ist wie beim Kauf einer Waschmaschine: Je höher die Anschaffungskosten desto niedriger wird langfristig die Stromrechnung ausfallen. Die anfänglich höheren Anschaffungskosten eines Produkts machen sich über die Nutzungsdauer bezahlt.

Der Bau eines Gebäudes ist teuer und ein Bauherr oder Investor sieht als erstes immer seine Investitionskosten. Für den späteren Eigentümer oder Mietenden ist es aber viel wichtiger, wie unterhalts- und wartungsintensiv ein Gebäude ist.

Gut geplant ist halb gewonnen

Eine Immobilie, die nicht genutzt werden kann, stellt die maximale Ressourcenverschwendung dar. Schon bei der Planung muss an alle Nutzungsmöglichkeiten der Zukunft gedacht werden. Wird beispielsweise die Raumhöhe zu knapp bemessen, können die Baukosten während der Projektphase gesenkt werden.

Diese Festlegung ist unveränderlich. Will man später Büroräume zusammenlegen, scheitert dieses Vorhaben an der zu knapp bemessenen Höhe der Räume. Auch der nachträgliche Einbau einer Klimaanlage kann daran scheitern. Ergebnis: Das Gebäude ist zwar funktionsfähig, genügt aber nicht mehr den Ansprüchen des Marktes.

Nachhaltige Bauweise verringert die Lebenszykluskosten

Nur die Energiekosten machen bereits 30 % der Gesamtkosten aus, die für die Nutzung eines Gebäudes anfallen. Erstmals wurden unter dem Titel „fm-benchmarking goes green“ Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikaten näher untersucht.

Die zentrale Frage dieses Projekts ist, ob zertifizierte Gebäude hinsichtlich ihrer Lebenszykluskosten besser abschneiden als nicht zertifizierte. Grundsätzlich kann diese Frage mit ja beantwortet werden. Interes­sant ist auch, dass zertifizierte Gebäude nicht zwangsweise teurer sein müssen, als nicht zertifizierte.

Erfolg durch Zertifizierungen

Große internationale Konzerne sehen es als selbstverständlich an, nur noch zertifizierte Immobilien zu mieten. Damit diese „Green Buildings“ für Investoren erkennbar und vergleichbar werden, benötigen sie eine Zertifizierung.

Hier ist eine Liste der gängigsten Nachhaltigkeits-Zertifikate:

• USA: LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

• Großbritannien: BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)

• Australien: Green Star des Green Building Council

• Deutschland: DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen)

Verlängerung des Lebenszyklus

Auch in diesem Bereich gab es in den letzten Jahren spannende Entwicklungen: Innovative Materialien und speziell entwickelte Reinigungs- und Pflegemittel verlängern die Lebensdauer und senken die Lebenszykluskosten von Gebäuden spürbar.

Fassaden mit Lotuseffekt schlagen in dieselbe Kerbe, denn Reinigungskosten stellen einen wesentlichen Bestandteil der Betriebskosten einer Immobilie dar. Selbstreinigende Fenster können diese signifikant reduzieren. Durch UV-Strahlung werden organische Verschmutzungen zersetzt und letztendlich durch Regenwasser abgespült.

Am Ende wird abgerechnet

Auch Recyclingbaustoffe eignen sich zum Kosten sparen. Nicht nur beim Bau kann mit recycelten Materialien gespart werden, sondern auch beim Abbruch oder Rückbau der Gebäude fallen dadurch meist niedrigere Kosten an. Eine Aufbereitungsanlage ist meistens einfach günstiger, als die Entsorgung in einer Deponie.

Dieser Artikel erschien ursprünglich auf dem Building Radar Bau-Blog. Building Radar entwickelt Inhalte rund um führende Technologie für messbaren Vertriebserfolg in der Bauindustrie. Sie sind neugierig auf Building Radar, dann testen Sie die Lösung des Unternehmens kostenlos.